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以案釋法|房屋被查封導致買賣合同無法履行,房屋溢價損失由誰擔?

22-03-24 08:55 來源:最高人民法院司法案例研究院 編輯:靳佩佩

對于大多數人來說

購房是生活中的一件大事

好不容易找到了心儀的房屋

準備辦理網簽時

卻發現此房已被法院查封

網簽手續未能辦理

雙方也未及時解除合同

涉案房屋的溢價損失也協商不成

無奈之下購房者訴至法院

那么,房屋溢價損失究竟該由誰來承擔?

  案情

  出售房屋被法院查封

  2015年11月,晉某某通過網絡和房產中介尋找房子,很快通過某房產中介得知汪某某出售濟南某小區一處房屋的信息,經過看房以及和家人商議,一致認為這套房屋很合適。隨后晉某某與汪某某通過房產中介簽訂了《房屋買賣合同》,約定甲方汪某某自愿出售濟南某小區房屋;該房屋無抵押、無租賃,甲方承諾和保證此房產無任何權屬等糾紛;雙方約定成交價格為116萬元,其中乙方晉某某在合同簽訂時向汪某某支付定金2萬元,并自合同簽訂時將《房屋所有權證》交由某房產中介,用于辦理房產交易的后續手續,并作為對房產交易安全性的擔保。

  合同也明確約定了雙方的違約責任:如甲、乙任一方未按本合同的約定履行相關義務,每逾期一日,違約方應向房屋買賣的相對方支付本合同總房價款3‰的違約金,或者違約方承擔合同總房價30%的違約金,具體承擔哪一種違約責任,由守約方選擇。

  然而這套房子的歸屬卻并不簡單。汪某某和黎某某原是夫妻關系,二人婚姻關系存續期間參加房改購買了涉案房屋,并取得房屋所有權證,房屋所有權人為汪某某,共有人為黎某某。后汪某某和黎某某因感情破裂在民政部門協議離婚,約定涉案房屋歸黎某某所有,但雙方并未辦理產權過戶登記手續。后黎某某對《房屋買賣合同》簽字追認。

  合同簽訂后,晉某某依約向汪某某支付定金外,同時向房產中介交納房屋傭金共計28000元。2015年12月,晉某某與汪某某、黎某某及某房產中介工作人員依約到濟南市房產交易中心辦理網簽,因房屋被法院查封,網簽手續未能辦理,晉某某應付的68萬元(除定金外)首付款未再支付。此后買賣雙方沒有及時解除合同,就涉案房屋的溢價損失也協商不成,晉某某于2017年7月訴至法院,請求解除《房屋買賣合同》,汪某某、黎某某支付違約金并承擔溢價損失等。

  法院重審期間,原告晉某某提交評估申請書,請求以2017年7月11日原一審起訴日為基準,評估涉案房屋的市場價值,法院予以準許。2020年9月,山東某評估測繪公司作出估價報告,認定涉案房屋2017年7月11日的市場評估總價為2103600元。評估報告送達各方當事人,均未在指定的期限內提出異議。

  法院經審理認為,依法成立的合同,對各方當事人均具有法律約束力,各方當事人均應嚴格履行合同義務,否則應承擔相應的民事責任。本案中,原告晉某某與被告汪某某、黎某某協商一致簽訂房屋買賣合同后,依約交納了購房定金,合同已經成立并履行。得知涉案房屋被查封后,晉某某基于對汪某某的信任,未及時行使解除權,系當事人對自己權利的處分。后雙方就房屋溢價損失協商不成,晉某某起訴時要求解除合同,一審、二審、再審及發回重審期間,汪某某、黎某某對于解除合同沒有異議,法院予以確認。

  審理違約責任和房屋溢價誰承擔?

  法院經審理認為,本案爭議的焦點問題是:違約責任的確定及房屋溢價和其他損失的承擔。

  案件審理中法官得知,汪某某于2015年2月就簽收了法院送達的保全裁定。在知道或者應當知道其財產已被查封或凍結的情況下,仍然出售被查封的房屋構成違約,汪某某應承擔相應的違約責任。由于雙方約定了違約金的計算方式,現晉某某選擇按照總房款116萬元的30%主張違約金34.8萬元,法院予以支持。

  對于合同未及時解除而擴大的損失,法院認為,雖然汪某某曾在2016年1月份表示晉某某可以另行購買其他房屋,但同時也表明如果晉某某沒有看中其他房屋,則可待涉案房屋解封后繼續履行合同,且汪某某多次承諾能夠盡快解決查封事宜,并在晉某某尚未支付約定首付款的情況下就交付房屋鑰匙、讓晉某某裝修房屋來表示自己的真誠。晉某某也選擇相信和等待以致沒有及時解除合同。法院認為,汪某某應對損失的擴大承擔主要責任。黎某某與汪某某離婚時,約定涉案房屋歸黎某某所有,但雙方并未及時辦理過戶手續。雖然黎某某對于出售被查封的房屋主觀上沒有過錯,但客觀上導致房屋買賣合同無法繼續履行,黎某某作為房屋共同出賣人,應與汪某某對外共同承擔相應的民事責任。

  本案中,根據交易慣例,買賣雙方在辦理網簽后,買受人應按照合同約定支付首付款。因涉案房屋被查封,無法辦理網簽,晉某某對于合同可能無法繼續履行應有一定的預期,但晉某某既未在合理期限內行使解除權,也未按照約定支付首付款以明示要求繼續履行合同,以致合同是否繼續履行長期處于不確定狀態。晉某某對損失的擴大及糾紛的發生也存在過錯,并應承擔次要責任。而濟南某房產中介在合同簽訂前,已經查詢到涉案房屋存在限制交易情形,但未告知晉某某,以致雖然促成了合同的簽訂,但發生了履行不能的后果并使買賣雙方產生糾紛,房產中介存在過錯,也應承擔一定的民事責任。因房產中介已注銷,相應的法律后果應由其經營者程某承擔。

  裁判原告獲賠50余萬元

  本案中雖然雙方約定了違約金的計算方式,但原告晉某某以約定的違約金不足以彌補實際損失為由,要求以起訴日作為評估時間節點確定房屋價格及損失,并無不當。評估報告送達后,各方當事人均未在指定的期限內提出異議,且鑒定程序合法,估價結論有依據,法院予以確認。故法院認定合同解除時,涉案房屋溢價為943600元(即2103600元-116萬元)。

  對于溢價損失的承擔。我國原《合同法》第113條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。(現《民法典》第584條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。)本案中,因被告汪某某、黎某某不能提供可正常交易的房屋使原告晉某某利益受損,首先應支付約定的違約金,違約金不足以彌補損失的,補足差額。綜合各方在合同簽訂、履行中的違約及過錯程度,結合房款交付及房屋升值情況,法院酌定被告汪某某、黎某某共同承擔55%的責任,原告晉某某承擔40%的責任,被告程某承擔5%的責任。

  綜上,本案再審判決原告晉某某與被告汪某某、被告黎某某簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日解除;被告汪某某、黎某某向原告晉某某返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計53萬余元;被告程某(原房產中介經營者)向原告晉某某除已返還房屋傭金外,需另行賠償原告房屋溢價損失4.7萬余元。本案再審判決已經生效,且已全部履行完畢。

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