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以案釋法|樓盤爛尾購房者要繼續還按揭嗎?

22-03-23 09:28 來源:最高人民法院司法案例研究院 編輯:靳佩佩

  基本案情

  2014年,許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅,向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后,銀行將貸款發放給開發商,后開發商因資金問題無法按時交付房屋,造成該樓盤爛尾。2018年,開發商向法院提交破產清算申請,經破產管理人調查,涉案樓盤未竣工驗收,不符合交付標準,隨即書面通知許先生解除其與開發商之間的商品房買賣合同。之后,許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。2020年,貸款銀行向法院起訴,要求許先生繼續支付剩余貸款。

  一審法院經審理認為,《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定“貸款發放后,借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛,均與貸款人無關,貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”,故判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除,許先生歸還結欠銀行借款本金和利息(含罰息)合計220余萬元。

  許先生不服一審判決,提起上訴。

  二審法院經審理認為,案件爭議焦點為許先生應否在《個人購房借款及擔保合同》解除后承擔剩余貸款的還款責任?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條第2款規定,商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。開發商因進入破產清算程序無法向許先生交付房屋,致使商品房買賣合同解除,許先生主張解除《個人購房借款及擔保合同》,依據充分,應予支持,故開發商應承擔剩余貸款的還款責任。

  至于《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定,二審法院認為該條款系銀行為重復使用而提前擬定的格式條款,其中與上述最高法院司法解釋相抵觸的內容,加重了許先生的責任,該條款對許先生不具有拘束力。

  最終,法院二審判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立,不予支持。

  案例君有話說

  一、準確識別格式條款是正確適用格式條款相關法律規定的前提。格式條款應同時具備三個特征:一是事先擬好;二是反復使用;三是未經協商。格式條款的主要特點在于未與對方協商,對反復使用應否作為格式條款的特征,理論界和實務界曾有不同認識?!睹穹ǖ洹菲鸩葸^程中,曾經將重復使用這一特征刪除,但最終還是予以恢復,說明立法機關認為重復使用系格式條款的實質特征,值得注意。

  二、格式條款提供人的義務包括三項:一是遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,二是采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,三是按照對方的要求,對該條款予以說明。第一項義務比較抽象,后兩項義務明確具體,審判實踐中,格式條款提供人是否履行了后兩項義務也是合同糾紛案件中常見的焦點問題。格式條款提供人“未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款”的法律效果是“對方可以主張該條款不成為合同的內容”,學理上稱為“未訂入合同”。應當注意,“未訂入合同”并非格式條款提供人未履行提示和明確說明義務的當然后果。合同相對方主張格式條款未訂入合同,還需要以合同相對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款為條件。換言之,即使格式條款提供人未履行提示或者說明義務,但合同相對方注意到合同中有此類條款并且理解條款含義的,無權主張該條款未訂入合同。

  三、《民法典》第497條第2項在原《合同法》第40條規定的基礎上,對“免除或減輕格式條款提供方責任、加重對方責任、限制對方主要權利”增加了“不合理”的限制。因此,格式條款提供方對于與對方有重大利害關系的條款首先有提示和說明的義務,如果其未履行該義務,對方也沒有注意或者理解相應條款的,則對方有權主張相應條款不成為合同的內容。如果其履行了提示和說明義務,還要區別該條款免除或者減輕提供方的責任、加重對方責任、限制對方主要權利是否合理,才能確定條款的效力。如果條款是合理的,也不具有其他無效情形,則條款有效。如果是不合理的,則條款無效。

  法條鏈接

  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020修正)

  第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

  第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

  商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

  《中華人民共和國民法典》

  第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。

  采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。

  第四百九十七條 有下列情形之一的,該格式條款無效:

 ?。ㄒ唬┚哂斜痉ǖ谝痪幍诹碌谌澓捅痉ǖ谖灏倭懔鶙l規定的無效情形;

 ?。ǘ┨峁└袷綏l款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利;

 ?。ㄈ┨峁└袷綏l款一方排除對方主要權利。

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