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最高院:購房人雖已全額支付購房款但未辦理過戶登記的,其請求法院確認享有該房屋所有權不應得到支持

20-12-21 17:00 來源:民商案例參閱 編輯:齊瑞敏

  【裁判要旨】依據《中華人民共和國物權法》第九條規定,因案涉房屋并未辦理所有權過戶登記,當事人雖已全額繳納購房款,但其僅享有依據《商品房買賣合同》要求開發公司履行相關合同義務的請求權,尚不享有該房屋所有權,故一審法院未予支持當事人確認對案涉房產享有所有權的訴訟請求,并無不妥。

  中華人民共和國最高人民法院

   事 判 決 書

  (2020)最高法民終580號

  上訴人(原審原告):孔凡靚,女,1985年12月17日出生,漢族,住寧夏回族自治區銀川市西夏區。

  委托訴訟代理人:李杰,北京大成(銀川)律師事務所律師。

  委托訴訟代理人:魏宏淵,北京大成(銀川)律師事務所律師。

  被上訴人(原審被告):長城新盛信托有限責任公司。住所地:新疆維吾爾自治區烏魯木齊市經濟技術開發區衛星路**紫金礦業研發大廈****。

  法定代表人:喻林,該公司總經理。

  委托訴訟代理人:郭韜,男,該公司資產保全部總經理。

  委托訴訟代理人:王遠,男,該公司高級經理。

  被上訴人(原審被告):內蒙古中銀房地產集團股份有限公司。住所。住所地:內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街**中銀廣場**。

  法定代表人:張建業,該公司董事長。

  上訴人孔凡靚因與被上訴人長城新盛信托有限責任公司(以下簡稱新盛公司)、內蒙古中銀房地產集團股份有限公司(以下簡稱中銀公司)案外人執行異議之訴一案,不服新疆維吾爾自治區高級人民法院(以下簡稱新疆高院)(2019)新民初21號民事判決,向本院提起上訴。本院于2020年5月21日立案后,依法組成合議庭開庭進行了審理。上訴人孔凡靚及其委托訴訟代理人李杰、魏宏淵,被上訴人新盛公司委托訴訟代理人郭韜、王遠到庭參加訴訟,中銀公司經依法傳喚未到庭,本案缺席審理。本案現已審理終結。

  孔凡靚上訴請求:1.撤銷一審判決,依法改判支持孔凡靚訴訟請求;2.由新盛公司、中銀公司承擔本案全部訴訟費用。事實和理由:孔凡靚就案涉房產已簽訂書面《商品房買賣合同》,全額支付了購房款項,對案涉房產享有物權期待權,符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議和復議規定》)第二十九條規定的情形,足以排除法院的強制執行,一審判決適用該規定第二十八條未支持孔凡靚的訴訟請求錯誤。另,孔凡靚已全額支付購房款項,案涉房產的所有權應歸其所有,一審判決對此未予確認錯誤。

  新盛公司辯稱,孔凡靚所購的六套房產并不在案涉查封房產范圍之內,一審判決適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。

  孔凡靚向一審法院起訴請求:1.依法判決不得執行位于內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街496號中銀城市廣場8單元20層20071號、20072號、20076號、20077號、20086號、20087號房屋,并解除對上述房屋采取的查封、凍結措施;2.依法確認位于內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街496號中銀城市廣場第8單元20層20071號、20072號、20076號、20077號、20086號、20087號房屋的所有權歸孔凡靚所有;3.本案訴訟費用由新盛公司、中銀公司負擔。

  一審法院認定事實:1.2015年1月13日,孔凡靚與中銀公司簽訂六份《商品房買賣合同》(合同編號分別為ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163),將中銀公司位于內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街496號中銀城市廣場第8單元20層20071號、20072號、20076號、20077號、20086號、20087號房屋出售給孔凡靚。以編號為ZY-GF-158合同為例,雙方約定,孔凡靚購買中銀公司建設的中銀城市廣場商品房第8單元20層20071號房,建筑面積64.22平方米,單價7600元/平方米,總金額488072元;付款方式為合同簽訂當日一次性付清全款;商品房用途為:商業;房屋交付期限為:2015年5月1日前交付;關于產權登記的約定:中銀公司在商品房交付使用后365日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案;如因出賣人的責任買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書,出賣人按已付房價款的0.01%向買受人支付違約金;買受人的房屋僅作商業使用。同時,雙方還對違約責任等事項進行了約定。其他五份合同除對所購房屋房號、面積及單價的約定存在區別外,其余內容均一致。上述六份合同共計價款310萬元。合同簽訂當日,孔凡靚向中銀公司支付房款100萬元,其中現金3萬元,POS機刷卡97萬元。中銀公司向其出具收據確認收到100萬元及210萬元承兌匯票,收據均加蓋中銀公司財務專用章。

  2.新盛公司與中銀公司、楊巖森、趙心、浙江**廈建設工程有限責任公司(以下簡稱華廈公司)合同糾紛一案,新盛公司于2015年1月13日向上海市第二中級人民法院(以下簡稱上海二中院)提起訴訟,該院于2015年1月19日受理,并于同年1月20日對中銀公司名下呼國用(2008)第00137號土地使用權和位于內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街496號中銀城市廣場ABCD樓的相關房產辦理了財產保全,查封期限自2015年1月20日至2017年1月19日。

  新盛公司與中銀公司、楊巖森、趙心、華廈公司合同糾紛一案中,中銀公司在提交答辯狀期間提出管轄權異議,上海二中院于2015年5月12日作出(2015)滬二中民六(商)初字第4號民事裁定,駁回中銀公司管轄權異議。中銀公司不服提起上訴,上海市高級人民法院于2015年8月31日作出(2015)滬高民五(商)終字第41號民事裁定,撤銷一審裁定,將本案移送一審法院處理。

  一審法院于2016年1月15日立案后,在審理期間,新盛公司因案涉查封財產即將到期,提出繼續查封(保全)申請,請求繼續查封中銀公司名下呼國用(2008)第00137號土地使用權和位于內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街496號中銀城市廣場ABCD樓的相關房產,由新盛公司的母公司中國長城資產管理股份有限公司以擔保函形式為該財產提供擔保。一審法院于2017年1月10日作出(2016)新民初6號民事裁定,繼續查封中銀公司名下呼國用(2008)第00137號土地使用權和位于內蒙古自治區呼和浩特市賽罕區新華大街496號中銀城市廣場ABCD樓的相關房產。呼和浩特市不動產登記中心于2017年1月17日向一審法院出具《協助執行通知書(回執)》,繼續查封上述土地使用權及房產,其中包含中銀城市廣場8單元20層的全部房屋。查封期限自2017年1月17日至2020年1月16日。

  3.孔凡靚針對新盛公司的訴訟保全行為提出保全異議復議申請,一審法院于2019年8月30日作出(2019)新執異1號執行裁定,駁回孔凡靚的異議請求??追察n遂提起本案訴訟。

  本案在審理過程中,孔凡靚于2019年11月15日向一審法院提出撤訴申請,申請撤回對第三人楊巖森、趙心、華廈公司的起訴。

  一審法院認為:案外人執行異議之訴是指對執行標的物有足以排除強制執行之權利的案外人,認為執行行為侵害或影響其合法權利,而提起的排除對該標的物執行的訴訟?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十七條規定:“人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全,案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服,基于實體權利對被保全財產提出書面異議的,人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理并作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的,可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規定:“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的,案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”本案中,孔凡靚作為執行案外人以其對案涉被查封房屋享有所有權為由,主張停止相關訴訟保全查封和執行行為,故孔凡靚應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。

  一、關于新盛公司是否系本案適格被告的問題。民事訴訟中適格的被告,是指與原告是否屬于同一爭議的法律關系的主體,或者被告是否是與原告屬于連帶主從法律關系的主體。判斷主體是否適格,需審查是否與本案有直接利害關系。本案中,孔凡靚與中銀公司之間訂立有商品房買賣合同,約定由孔凡靚購買案涉房產。而新盛公司因與中銀公司之間的合同糾紛訴訟案,新盛公司向相關法院申請保全中銀公司名下相關土地使用權及房屋。新盛公司雖辯稱其保全房產范圍內未包含孔凡靚所購買房屋,但根據一審庭審中查明事實,中銀城市廣場項目中僅有一個單元是以數字8進行編號,該單元20層的全部房間均已被新盛公司申請查封。且根據孔凡靚提交的所購房屋平面圖可以證明該所售房產在8單元20層的具體位置,新盛公司雖然對該房屋平面圖的真實性不予認可,但并未提供證據予以反駁,故可以確認新盛公司申請保全的中銀公司名下房產中包含孔凡靚所簽房屋買賣合同所涉及的房屋?,F孔凡靚以其所享有的權利足以排除新盛公司保全行為為由提起本案訴訟,新盛公司與本案存在直接利害關系,系適格被告。新盛公司辯稱其并非本案適格主體,不符合事實,且無法律依據。一審法院依法認定新盛公司系本案適格被告。

  二、關于孔凡靚所提執行異議之訴能否成立的問題?!吨腥A人民共和國物權法》第十五條規定:“當事人之間設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力”?!秷绦挟愖h和復議規定》第二十八條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”;第二十九條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。一審法院認為,上述第二十八條規定的是關于無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件,適用于買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形,第二十九條規定的則是關于房屋消費者物權期待權的保護條件,適用于買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。上述兩條系在買受人對所買受的不動產權利保護與金錢執行債權人權利保護發生沖突時,對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則,該規則實質上是以犧牲金錢執行債權人的正當權利為代價而確立的,在一定程度上突破了債權平等原則和合同相對性原則,也增加了被執行人和執行案外人通過執行異議惡意串通逃避強制執行的道德風險。因此,人民法院在適用上述規定認定執行案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行時,應當對與法定要件相關的事實從嚴審查、嚴格把握、慎重認定。本案中,根據已查明事實,孔凡靚與中銀公司在2015年1月13日簽訂了《商品房買賣合同》并交納了相關合同款項,中銀公司亦向其開具了收到其購房款的收據,可以認定雙方簽訂的上述房屋買賣合同系其真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,該合同合法有效,故孔凡靚在人民法院于2015年1月20日查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。根據雙方合同約定,中銀公司應在2015年5月1日交付案涉房屋,但由于該房產于2015年1月20日已被上海二中院予以查封,中銀公司實際上已無法履行其交付房屋義務,故孔凡靚未能實際占有該房屋,亦未取得對案涉房屋的使用權??追察n對登記在中銀公司名下的案涉房屋提出的異議不符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定中要求案外人對案涉房屋實際占有的條件,在此情形下,即便孔凡靚已交付了全部購房款項,其對案涉房屋所享有的也僅是依據買賣合同取得的債權,而非物權期待權,故孔凡靚對案涉房屋所享有的民事權益亦尚不足以排除人民法院的保全行為,一審法院對孔凡靚要求中止對案涉房屋訴訟保全查封執行行為的請求,依法不予支持。

  雖然孔凡靚主張本案應適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定,但該條規定的是房屋消費者物權期待權的保護條件,是針對所購商品房用于自住且名下沒有其他用于居住房屋的情形。本案中,雙方合同明確約定“買受人的房屋僅作商業使用”,且孔凡靚一次性購買六套房屋的做法亦與其自行居住的主張相矛盾,故本案不具備適用第二十九條規定的條件。

  三、關于孔凡靚所提確權之訴能否成立的問題?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的解釋》第三百一十二條規定:“對案外人提起的執行異議之訴,人民法院經審理,按照下列情形分別處理:(一)案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的,判決不得執行該執行標的;(二)案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的,判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的,人民法院可以在判決中一并作出裁判。”據此,孔凡靚有權在本案執行異議之訴中請求確權,新盛公司辯稱確權之訴不應在本案中一并審理的理由無法律依據,不予支持。

  根據《中華人民共和國物權法》的相關規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。因此當事人簽訂房屋買賣合同轉移房屋所有權,買受人在辦理房屋過戶登記手續后,才能取得該房屋的所有權。本案中,孔凡靚雖然與中銀公司簽訂商品房買賣合同,并支付了購房款,但其并未實際占有該房屋,亦未辦理房屋所有權過戶登記,故孔凡靚依據買賣合同僅享有請求中銀公司辦理房屋過戶登記的債權請求權,但對訴爭房屋并不享有所有權,故孔凡靚要求確認訴爭房屋歸其所有的訴訟請求,于法無據,不予支持。

  綜上,依照《中華人民共和國物權法》第十五條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條、第一百五十二條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條,《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條規定,一審法院遂判決:駁回孔凡靚的訴訟請求。案件受理費31600元(孔凡靚已預交),由孔凡靚負擔。

  二審中,當事人沒有提交新證據。

  二審認定事實與一審一致。

  本院認為,本案爭議的焦點問題是:孔凡靚對案涉房產是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。

  根據查明事實,新盛公司與中銀公司、楊巖森、趙心、華廈公司合同糾紛案中,經新盛公司申請,法院于2015年1月20日對中銀公司名下呼國用(2008)第00137號土地使用權及位于內蒙古呼和浩特市賽罕區的相關房產辦理了財產保全,其中20層查封的范圍為1-25號房產。在上述查封期限即將屆滿時,法院又根據新盛公司的申請辦理了續封手續,孔凡靚提出執行異議,在異議被駁回后提起本案訴訟。新盛公司辯稱其申請查封的系20層1-25號房產,根據孔凡靚的購房合同顯示,其購買房產的房號為20層20071號、20072號、20076號、20077號、20086號、20087號,故新盛公司并未申請查封孔凡靚所訴房產。經查,根據孔凡靚提供的《商品房買賣合同》所附20層平面圖及中銀公司所作廣告的20層平面圖顯示,20層整層共計25套房產,新盛公司總計查封了該層25套房產,系整層查封,孔凡靚所訴房產位于20層,包括在被查封房產范圍之內。新盛公司該辯稱意見系因中銀公司對20層房產的編號與房產管理部門的編號不同導致,且新盛公司亦無證據證明該層除25套房產之外還存在其他房產的事實,故其該辯稱意見不能成立,本院不予支持。

  根據《執行異議和復議規定》第二十八條規定,孔凡靚雖然與中銀公司已簽訂書面《商品房買賣合同》并全額交付了購房款項,但在合同約定交房時間2015年5月1日之前,即2015年1月20日,執行法院已對案涉房產采取了查封措施,在法院查封之前孔凡靚并未合法占有該房產,更未辦理相關房產登記手續,不符合該條規定的情形,一審判決據此未支持孔凡靚排除執行的訴訟請求,事實及法律依據充分,并無不妥。孔凡靚上訴認為一審適用《執行異議和復議規定》第二十八條錯誤,本案應適用該規定第二十九條確認其對案涉房產享有物權期待權,足以排除法院強制執行。經審查,根據孔凡靚與中銀公司簽訂的《商品房買賣合同》約定,案涉房產的用途為“僅作商業使用”,并非用于居住。孔凡靚上訴主張其購買上述房產系為了居住,該主張與《商品房買賣合同》載明的房屋用途矛盾,亦與其一次性購買六套房產的行為相矛盾,且二審庭審中,孔凡靚稱其經常居住地在寧夏回族自治區銀川市,并非呼和浩特市,據此本案亦不符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定的情形,孔凡靚主張適用該條規定排除法院強制執行的上訴理由不能成立,本院不予支持。

  另,依據《中華人民共和國物權法》第九條規定,因案涉房屋并未辦理所有權過戶登記,孔凡靚僅享有依據《商品房買賣合同》要求中銀公司履行相關合同義務的請求權,尚不享有案涉房屋所有權,故一審法院未予支持其確認對案涉房產享有所有權的訴訟請求,并無不妥,本院對此予以維持。

  綜上,孔凡靚的上訴理由不能成立,應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

  駁回上訴,維持原判。

  二審案件受理費31600元,由孔凡靚負擔。

  本判決為終審判決。

  審   判   長  劉小飛

  審   判   員  陳紀忠

  審   判   員  何 波

  二〇二〇年九月二十一日

  法 官 助 理    鄒軍紅

  書   記   員    趙國亮

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